Maturidade da Habitação

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Entrou em vigor uma recomendação do Banco de Portugal que impõe novos limites a quaisquer novos créditos à habitação, em função da idade dos clientes.

No dia 1 de abril entrou em vigor uma nova recomendação do Banco de Portugal que impõe novos limites nas maturidades máximas de quaisquer novos créditos à habitação, em função da idade dos clientes.

Assim, qualquer crédito à habitação que seja concedido a um cliente com idade superior a 35 anos terá uma duração máxima de 35 anos.

Para os clientes que tenham entre 30 e 35 anos, a maturidade do crédito é de até 37 anos.

Créditos com 40 anos só poderão ser concedidos a indivíduos com idade inferior ou igual a 30 anos. O resultado prático destas reduções de maturidades é a de que, para estes clientes, o empréstimo obtido terá de ser pago em menos tempo do que antes, e como tal, as prestações pagas ao banco serão significativamente mais elevadas.

Estas medidas enquadram-se num quadro de medidas prudenciais aplicadas ao sector financeiro nos últimos anos, tendo em vista o seu robustecimento face a episódios de incumprimentos de clientes e evitar que as instituições financeiras assumam riscos desajustados e excessivos na concessão de créditos.

Esta recomendação tem o condão de tornar ainda mais difícil a aquisição de habitação aos portugueses, num cenário já muito preocupante de elevado (e crescente) nível de preços do imobiliário.

Dado que os portugueses tendem a promover a aquisição de casa cada mais tarde, por razões óbvias, como a acumulação de capital para entrega da entrada necessária, a constituição de família mais tardia e a dificuldade de assegurar estabilidade laboral, esta é uma medida que tem impactos profundos para as famílias portuguesas, porque é particularmente nas idades afetadas, entre os 30 e 35 anos, que os portugueses mais procuram habitação própria.

Portugal é um país que, durante anos, primou pela aquisição de casa própria por parte dos portugueses; segundo os dados do Eurostat, 74 por cento das famílias portugueses vivem em casa própria.

No entanto, um estudo da Gulbenkian de 2019, «Habitação Própria em Portugal» indica que esta percentagem baixa para os 24 por cento entre os jovens até aos 30 anos, sustentando que o efeito da recomendação do Banco de Portugal terá efeitos sobre uma parte substancial da população.

Mais, numa economia com uma pirâmide etária praticamente invertida, com questões de sustentabilidade da Segurança Social a criarem pressão para a elevação das idades de reforma, é contraproducente que se reduza a maturidade dos empréstimos à habitação precisamente quando as pessoas obtêm rendimentos laborais até mais tarde.

Pese embora compreenda a natureza das medidas, tendo em consideração as crises da década passada, admito que sinto alguma perplexidade em relação aos efeitos destas medidas. A primeira reação que vi na imprensa, é a de que estas medidas irão «conter a escalada dos preços do imobiliário».

Ora o nível de preços não é, per se, intrinsecamente mau ou bom. O nível de preços de um bem numa economia espelha uma determinada estrutura de produção e um determinado rácio entre a oferta e procura do mesmo.

Se um bem, tal como o imobiliário, apresenta um nível elevado de preços que faz com que a vasta maioria das pessoas não consiga satisfazer a necessidade do mesmo, é porque há um enorme desequilíbrio entre a quantidade produzida e a quantidade procurada. O nível de preços não é um fim em si mesmo; é um sintoma da maladia que se faz sentir.

Por outro lado, os efeitos desta recomendação do Banco de Portugal sobre o mercado imobiliário são fortemente assimétricos: se há uns anos, o principal driver do mercado imobiliário português assentava sobre o crédito imobiliário nacional, hoje em dia esse papel é desempenhado pelo investimento direto estrangeiro, que é responsável pela subida dos preços verificados durante a última meia década.

E esses não recorrem a crédito bancário nacional, pelo que os efeitos desta medida recaem única e exclusivamente sobre os portugueses.

Portanto, quando se refere que estas medidas terão efeitos de «contenção de preços no imobiliário», o que temos de perceber é que esses efeitos advêm da redução da procura dos agentes nacionais sobre o mercado.

Adicionando este efeito de redução da maturidade do crédito imobiliário aos que já se têm sentido nos últimos anos, nomeadamente o abandono da dedução dos juros de crédito à habitação em sede de IRS, a densificação das exigências e encargos em relação a edificação, a contenção de expansão dos solos urbanos e o aumento significativo da fiscalidade no imobiliário, é difícil acreditar que a matéria da habitação acessível seja tão prioritária como a pintam.

Se adicionarmos a inflação que se perspectiva, nomeadamente sobre os materiais de construção e o próprio aumento das rendas, ter um teto sobre a cabeça começa a ser um bem de luxo de difícil acesso.

O cenário do mercado imobiliário em Portugal afigura-se cada vez mais difícil para quem quiser adquirir ou arrendar um lar; só não é uma casa a arder porque se o fosse, já estaria vendida.

António Guerreiro | Economista