A habitação acessível e a acessibilidade da habitação

  • Print Icon

O tópico da habitação está em voga no debate público nos últimos tempos. Reclamam-se soluções para os problemas de habitação que grassam nas cidades e vilas.

O crescente turismo levou ao aumento do investimento no imobiliário, e como tal, iniciou-se um processo de gentrificação: o «empurrão» dos habitantes locais para fora destas zonas por via do aumento do preço do imobiliário.

Este processo repete- -se um pouco por todo o país, com um notório aumento das rendas e dos preços das casas, o que dificulta o acesso à habitação por parte das famílias.

A habitação é um bem um tanto ou quanto peculiar quando comparado com todos os outros: entre outros, tem uma taxa de depreciação muito baixa, requer muito tempo até ser construída, é sujeita a pesada regulação e tanto pode ser «consumida» (enquanto habitação) como ser objeto de investimento.

A procura por uma habitação incide sobre mais do que as qualidades do imóvel em si; incluí uma análise às amenidades das redondezas e às oportunidades propiciadas pelo local.

A questão da habitação é reconhecida na primordial Lei da República Portuguesa; o artigo 65.º da Constituição incumbe ao Estado a obrigação de assegurar o acesso à habitação através da promoção de políticas públicas de ordenamento do território, do estímulo da construção privada e da construção económica/social, bem como «estabelecer um sistema de renda compatível com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria».

Não obstante esta consagração na Constituição, a edificação de habitação pública nunca assumiu contornos significativos quando comparados com alguns dos membros da União Europeia. Portugal detém pouco mais de dois por cento de habitação pública no seu stock de habitação, o que contrasta com os quase 40 por cento presentes nos Países Baixos, ou os cerca de 20 por cento verificados na Dinamarca, Áustria, Reino Unido e França.

No entanto, há que realçar que estes números refletem a necessidade que estes países tiveram para impulsionar a construção de habitação no pós-Segunda Guerra Mundial, de forma a reconstruírem as suas cidades devastadas, dado que o sector privado não dispunha do capital para o fazer.

Hoje, a promoção da habitação pública é um ponto de acesa discussão. Alguns passos foram dados neste sentido: o Estado aprovou a Lei de Bases da Habitação, embora desde a aprovação não se tenha feito grande coisa, a não ser a intenção de se promover um inventário sobre os imóveis públicos para indagar sobre quais terão potencial para serem adaptados à habitação pública.

Já os municípios do Algarve têm implementado políticas de intervenção no mercado imobiliário, assentes em estratégias e moldes distintos.

Foram promovidos alguns programas de arrendamento acessível em praticamente todos os concelhos do Algarve.

Os concelhos de Albufeira, Portimão, Loulé e Lagos assumem a intenção de construir habitação pública acessível nos seus concelhos, tendo inclusive, adquirido terrenos para a sua execução.

Há alguns meses, a Câmara Municipal de Loulé empreendeu uma «consulta ao mercado» para a aquisição de imóveis, propondo-se a avaliar a compra de imóveis e posteriormente, proceder à adaptação dos mesmos para habitação acessível.

O corolário por detrás desta promoção da habitação pública remete para uma certa «falha» no mercado, que limita o acesso à habitação através da manutenção dos preços elevados.

Há no entanto, que se ter em conta certas noções: uma é a de que o Estado é, em si, mais um ator no mercado, quando interage no âmbito normal do mesmo.

Quando uma autarquia, promove a construção de um imóvel para habitação acessível, ou adquire imóveis a um cidadão sem utilizar poderes especiais prescritos extraordinariamente, fá-lo como qualquer outro ator, pagando preços de mercado.

Portanto, se os preços do imobiliário e da construção estão elevados, será o erário público a suportar o custo adicional.

Mais, a sua atuação condiciona os preços praticados, o que implica maior pressão sobre o próprio mercado, o que, em última análise, corresponde ao inverso do objetivo proposto.

Tal intervenção terá impactos significativos nas finanças municipais, o que significará taxação adicional.

Por outro lado, o solo, e por definição, a habitação em que se insere, é alvo da gestão do Estado.

A gestão do território, dos seus usos e da sua ocupação é da exclusiva responsabilidade do Estado, das regiões autónomas e das autarquias locais.

Se encararmos a problemática da habitação como um problema de procura e oferta, e tendo em consideração que a habitação no país apenas cresceu 2,44 por cento na década de 2009/2019 (por oposição ao crescimento de 8,74 por cento verificado na década anterior), talvez uma melhor forma de promoção da habitação passe por uma revisão das políticas de ordenamento do território, nomeadamente, para permitir maiores densidades e maiores zonamentos de edificação.

A promoção da habitação pública é apresentada como uma panaceia para o problema da habitação. Porém, sem a articulação do sector privado para complementar a oferta pública, jamais se obterão resultados práticos. Essa sim, constituí a solução construtiva para o problema da habitação.

António Guerreiro | Economista